“以房養(yǎng)老”是什么？

在美國(guó)以房養(yǎng)老并不是指有幾棟房子可以出租，用租金來(lái)貼補(bǔ)家用，它的正式名稱是“住房反向抵押貸款”(ReverseMortgageLoan)，指的是房屋產(chǎn)權(quán)的擁有者把房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估后，以一次性、按月或年等形式支付現(xiàn)金給借款人，一直到其去世。

借款人在將房屋凈值變現(xiàn)的同時(shí)，能夠繼續(xù)居住在房子里。當(dāng)較后一個(gè)房主去世后，若是繼承人想保住房子，就要還清所欠貸款，若繼承人還不起，放貸的金融機(jī)構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)銷售、出租或拍賣所得來(lái)償還貸款本息。

顯然，住房反向抵押貸款與普通的房屋抵押貸款相反。普通房屋貸款是屋主每個(gè)月從自己的腰包掏錢還貸，而反向抵押貸款雖然也是向貸款機(jī)構(gòu)借錢，但并不需要還貸，而是像把抵押貸款業(yè)務(wù)反過(guò)來(lái)做，即金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房，所以在美國(guó)稱為“反向抵押貸款”。

“以房養(yǎng)老”在美國(guó)的發(fā)展

反向按揭發(fā)展較成熟、較具代表性的當(dāng)屬美國(guó)。二十世紀(jì)六、七十年代美國(guó)就開(kāi)始出現(xiàn)了住房反向抵押貸款,貸款產(chǎn)品種類也較多,定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現(xiàn)，貸款利率包括了固定利率和浮動(dòng)利率兩種。但由于大部分住房反向抵押貸款產(chǎn)品年限長(zhǎng)，涉及金額大，借貸雙方風(fēng)險(xiǎn)都很高，法律對(duì)這種貸款的鼓勵(lì)和管制措施卻很少，又缺乏相應(yīng)的貸款擔(dān)保制度、二級(jí)市場(chǎng)和輔助政策，前期發(fā)展比較緩慢，并沒(méi)有開(kāi)展多少實(shí)質(zhì)性的業(yè)務(wù)。

美國(guó)是較早推行“以房養(yǎng)老”的國(guó)家之一，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，目前已建成世界上規(guī)模較大，制度靈活的“以房養(yǎng)老”體系。該體系有3種倒按揭貸款模式，較普遍的是由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局提供的倒按揭貸款，約占全部倒按揭貸款的九成。貸款的申請(qǐng)人需年滿62周歲，辦理倒按揭的房屋為老人所有并用于日常居住。此種貸款廣受歡迎，源于它為老人提供了可靠的保障和人性化的選擇權(quán)利。

保障主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

辦理貸款前老人的知情權(quán)得到充分保證。按規(guī)定，老人在申請(qǐng)?jiān)撡J款前需聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)，接受相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)。提供該類貸款的金融機(jī)構(gòu)都經(jīng)過(guò)聯(lián)邦住房管理局核準(zhǔn)。

該貸款模式基本免除了老人后顧之憂，貸款期間，若老人出現(xiàn)違約情況，由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局下屬的共同抵押基金負(fù)責(zé)賠付。

人性化的選擇權(quán)利一方面體現(xiàn)在貸款的放款方式很靈活，可以按月或者固定期限發(fā)放，也可以一次性發(fā)放；另一方面，老人過(guò)世后，房屋可交由金融機(jī)構(gòu)處理，也可由繼承人（如子女）在還清貸款本金和利息后將房屋贖回，金融機(jī)構(gòu)較多可給房屋繼承人一年時(shí)間來(lái)決定如何處置該房屋。

“以房養(yǎng)老”對(duì)老人的好處

反向按揭是一種針對(duì)老年人的貸款，一種社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的創(chuàng)新工具。它能夠應(yīng)對(duì)人口老齡化，緩解國(guó)家養(yǎng)老壓力，同時(shí)還能促進(jìn)銀行、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、中介等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展，是一個(gè)能帶來(lái)多贏效果的新的金融產(chǎn)品。

一、分散政府養(yǎng)老保障的壓力

保障制度健全的國(guó)家一般把養(yǎng)老分為三個(gè)層次：社會(huì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老險(xiǎn)和個(gè)人儲(chǔ)蓄計(jì)劃。由于三個(gè)層次缺一不可，被形象地稱為“三條腿的板凳”?；攫B(yǎng)老保險(xiǎn)是由國(guó)家立法強(qiáng)制實(shí)施的一種社會(huì)保障制度，旨在保障員工退休后的基本生活需求。而反向按揭作為個(gè)人自主養(yǎng)老的新選擇，可以在一定程度上補(bǔ)充社會(huì)養(yǎng)老的不足，帶有明顯的補(bǔ)充養(yǎng)老保障性質(zhì)。

二、提升老年人晚年生活品質(zhì)

通過(guò)申請(qǐng)反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫(yī)療保健和生活費(fèi)用發(fā)愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環(huán)境弄得更加舒適，他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活。再有，反向按揭增強(qiáng)了老年人的經(jīng)濟(jì)能力，可能推動(dòng)“銀發(fā)”市場(chǎng)的消費(fèi)。

三、開(kāi)拓銀行保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)領(lǐng)域

開(kāi)展反向按揭業(yè)務(wù)，銀行可以收取高于一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢(shì)的推動(dòng)，各國(guó)對(duì)這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開(kāi)辟一個(gè)規(guī)模很大并且全新的效益增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會(huì)要求對(duì)房屋的毀損滅失等進(jìn)行保險(xiǎn)以避免風(fēng)險(xiǎn)，因此也將意味著新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域的出現(xiàn)。

并非所有人都適合“以房養(yǎng)老”

反向按揭適用也有邊界，并非所有人的所有房屋都適合反向按揭。以美國(guó)的反向按揭為例，在申請(qǐng)反向按揭前，至少應(yīng)當(dāng)考慮到以下幾個(gè)方面的因素：

一、房屋地理位置

由于放貸機(jī)構(gòu)必須考慮到抵押房屋的后續(xù)處置問(wèn)題，所以房屋地理位置越是優(yōu)越，反向按揭額度越高。比如，愛(ài)荷華州一套30萬(wàn)美元住房可以獲得10萬(wàn)美元的信用額度，而在紐約長(zhǎng)島郊區(qū)，則可獲17.8萬(wàn)美元的信用額度。

二、老人年齡

年齡越大，得到的現(xiàn)金越多，因?yàn)橘J款期限可能會(huì)短一些。比如在克里夫蘭，如果一名75歲的老人擁有一套價(jià)值25萬(wàn)美元的住房（假設(shè)房款已全部付清），他/她每月可以獲得917美元，或者是14萬(wàn)美元的信用額度；70歲的人每月只能獲得791元，信用額度為13萬(wàn)美元；而80歲的人則每月可獲1099美元，信用額度為15.2萬(wàn)美元。

三、不清楚自己能住多長(zhǎng)時(shí)間的老年人不適合采用反向按揭

一般來(lái)說(shuō)，反向按揭有較高的手續(xù)費(fèi),所以并不適合短期貸款。比如一筆20萬(wàn)美元的貸款，手續(xù)費(fèi)可能高達(dá)一萬(wàn)美元。高額手續(xù)費(fèi)以及可能調(diào)高的利率，都會(huì)增加這種貸款的成本。

四、剛退休不適合采用

對(duì)年輕的退休人員來(lái)說(shuō)（剛剛60多歲），反向按揭并不是較好的選擇。因?yàn)樵侥贻p，可以申請(qǐng)到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請(qǐng)反向按揭貸款，等到七八十歲時(shí)，這筆錢可能不足以支付各種費(fèi)用。

“以房養(yǎng)老”的未來(lái)前景

從發(fā)達(dá)國(guó)家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)歷看，“以房養(yǎng)老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開(kāi)政府的保險(xiǎn)和背書。但是，由于此類貸款周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，如何防控政府保險(xiǎn)背后的風(fēng)險(xiǎn)。尤其當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇重大危機(jī)、違約事件大量出現(xiàn)時(shí)，依然值得警惕和探索。

以美國(guó)為例，2012年美國(guó)聯(lián)邦住房管理局下屬的共同抵押基金虧空163億美元，其中倒按揭貸款“貢獻(xiàn)”了52億美元。其主要原因是金融危機(jī)爆發(fā)，美國(guó)房?jī)r(jià)大跌，經(jīng)濟(jì)陷入衰退，大批老人的生活和經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生顯著變化，違約事件大量增加，作為貸款的保險(xiǎn)方，該基金大量失血。

為此，2013年8月，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬簽署了《反向抵押穩(wěn)定法》，該法授予美國(guó)住房與城市發(fā)展部就老人辦理倒按揭貸款進(jìn)行重大調(diào)整的權(quán)力。9月初，修改方案下發(fā)能辦理此類貸款的金融機(jī)構(gòu)。

新的方案旨在降低老人未來(lái)違約的風(fēng)險(xiǎn)，主要措施包括減少金融機(jī)構(gòu)放款方式和利息差別，限制首先年內(nèi)的放款金額，并新增一個(gè)第三方托管賬戶用于支付物業(yè)稅和保險(xiǎn)費(fèi)等。此外，所有采取“以房養(yǎng)老”的發(fā)達(dá)國(guó)家，都擁有由公共財(cái)政支持的良好基本養(yǎng)老服務(wù)體系，“以房養(yǎng)老”只是一種補(bǔ)充性的養(yǎng)老選擇。

目前美國(guó)逆向抵押貸款的占比仍偏低，只占傳統(tǒng)房貸市場(chǎng)1%，不過(guò)未來(lái)有逐漸上升趨勢(shì)。根據(jù)美國(guó)退休保險(xiǎn)協(xié)會(huì)(IRI)的研究報(bào)告，到了2030年，嬰兒潮世代每天會(huì)有1萬(wàn)人退休，這個(gè)世代自有住宅的比率很高，對(duì)生活品質(zhì)要求也高，逆向抵押貸款的需求將增強(qiáng)。

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